La luce delle scale spenta da una settimana, il cancello del garage che si blocca, una macchia di umidità che si allarga sul soffitto del pianerottolo. In ogni condominio c'è sempre qualcosa che non va, e spesso resta così perché ciascuno pensa che qualcun altro l'abbia già segnalato. Dal lato dell'amministratore la situazione è speculare: una telefonata veloce, senza dettagli, si perde tra decine di altre. Ecco come fare perché la tua segnalazione arrivi, sia chiara e venga risolta.
Prima di tutto: è una parte comune o privata?
Le parti comuni sono elencate dall'art. 1117 del codice civile, salvo che il titolo di proprietà dica diversamente. In sintesi:
- Le strutture: suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, portoni d'ingresso, androni, cortili, facciate.
- I locali per i servizi comuni: portineria, lavanderia, stenditoi, e i sottotetti destinati all'uso comune.
- Gli impianti: ascensori, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati per gas, elettricità, riscaldamento e ricezione televisiva, fino al punto di diramazione verso le singole proprietà.
Un esempio concreto: un'infiltrazione che arriva dal tetto riguarda una parte comune; il tubo del tuo bagno, dopo la diramazione dalla colonna, è tuo. Nel dubbio, segnala comunque: sarà l'amministratore a verificare di chi è la competenza.
A chi segnalare
Il destinatario è l'amministratore: tra i suoi compiti c'è quello di compiere gli atti conservativi delle parti comuni (art. 1130, n. 4), cioè intervenire perché non si deteriorino. Se nel tuo condominio c'è un consiglio o un consigliere di riferimento, mettilo in copia: può sollecitare e seguire la pratica.
Alcuni casi hanno un canale più rapido:
- Ascensore fermo o persone bloccate: in cabina c'è il pulsante di allarme; di solito il numero della ditta di manutenzione è esposto vicino all'impianto.
- Odore di gas, allagamenti, pericolo per le persone: prima chiama il 112 o il pronto intervento del distributore del gas (il numero è in bolletta), poi avvisa l'amministratore.
Come scrivere una segnalazione che funziona
Una buona segnalazione risponde a sei domande:
- Che cosa non funziona.
- Dove, con precisione: scala, piano, interno, lato del cortile.
- Da quando te ne sei accorto.
- Quanto è grave: è solo un disagio o c'è un rischio per qualcuno?
- Foto o video, anche solo due.
- Come ricontattarti, e se sei disponibile ad aprire la porta al tecnico.
Scrivila per email o per PEC, non solo al telefono: la data resta, e se il problema si ripete o provoca un danno avrai la prova di averlo segnalato. Un esempio che puoi adattare:
Urgenze: cosa può fare l'amministratore, e cosa puoi fare tu
La regola generale è che i lavori di manutenzione straordinaria li decide l'assemblea. Ma se l'intervento è urgente l'amministratore può ordinarlo subito, con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea (art. 1135, secondo comma). Se la situazione è davvero urgente, dillo chiaramente nella segnalazione e spiega perché.
Resisti invece alla tentazione di chiamare il tuo idraulico per un guasto su una parte comune. Il condòmino che interviene sulle parti comuni senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di una spesa urgente (art. 1134). Se proprio devi intervenire in emergenza, documenta tutto: foto prima e dopo, fattura intestata in modo chiaro, e una comunicazione immediata all'amministratore.
Se il guasto ha provocato danni al tuo appartamento, per esempio un'infiltrazione, chiedi subito all'amministratore di aprire il sinistro sulla polizza del fabbricato: le polizze fissano tempi brevi per la denuncia. Fotografa i danni e non buttare nulla prima che il perito abbia visto.
Tenere traccia fino alla riparazione
Una segnalazione non è finita quando la invii, ma quando il guasto è risolto. Tieni nota di:
- la data della segnalazione e degli eventuali solleciti;
- i vicini che hanno lo stesso problema: chiedi anche a loro di segnalarlo, perché più segnalazioni danno la misura del disagio;
- la data della riparazione, chi è intervenuto e, se lo sai, quanto è costato. Quel costo lo ritroverai nel rendiconto di fine anno.
Per l'ascensore c'è un documento in più da conoscere: l'impianto deve essere sottoposto a verifica periodica ogni due anni da un soggetto abilitato (d.P.R. 162/1999). Se i fermi si ripetono, chiedi all'amministratore di vedere il verbale dell'ultima verifica e i rapporti della ditta di manutenzione.
Guasti che si ripetono: portarli in assemblea
Se lo stesso guasto torna ogni due mesi, riparare non basta più: forse va sostituito un componente, rivisto il contratto di manutenzione o cambiata la ditta. Sono decisioni che spettano all'assemblea.
Chiedi all'amministratore di inserire il punto all'ordine del giorno della prossima assemblea: si può deliberare solo su ciò che è scritto nella convocazione. Se la questione non può aspettare, almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio possono chiedere un'assemblea straordinaria; se l'amministratore non la convoca entro dieci giorni, possono convocarla direttamente (art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile).
In assemblea, porta i fatti: quante volte si è rotto, quando, per quanto tempo è rimasto fuori uso, quanto è costato ogni intervento. Una lista di date e importi convince molto più di un "si rompe sempre".
Con Condominiak, la segnalazione è già un archivio
La bacheca di Condominiak è pensata esattamente per questo. Segnali un guasto dal telefono in pochi secondi, con fino a tre foto e l'impianto coinvolto. I vicini possono confermare con "Anche per me", i consiglieri ricevono subito un'email e, con un clic, inoltrano la segnalazione all'amministratore. Quando il guasto è risolto si collega alla fattura che l'ha pagato, e a fine anno il riepilogo per l'assemblea (cosa, quando, quanto è durato, quanto è costato) si stampa o si salva in PDF. Guarda come funziona la bacheca.